Памятка перед началом ремонта, реконструкции и перепланировки сталинских и более старых квартир
Москва постоянно строилась. В городе не редкость жилые дореволюционные и более старые дома, много жилых домов довоенной постройки, послевоенных сталинских домов. Чем старше дом, тем меньшей ремонтопригодностью обладают его квартиры. Состояние старого дома определяет его история и периодичность проведения ремонтов. В Москве есть достаточно много дореволюционных домов, состояние которых намного лучше довоенных домов. Тем не менее, техническое состояние довоенных и более старых домов всегда строго индивидуально для любого такого дома. Из построек сталинского времени наибольшей ремонтопригодностью обладают квартиры в домах постройки 50 х годов. В это время начинался период промышленного использования железобетона в домостроении
В довоенной Москве было сравнительно мало местных профессиональных строителей рабочих специальностей. На строительстве того времени активно применялся труд приезжих умельцев. С конца 40-х годов стали появляться местные профессиональные рабочие – строители, но основная масса строителей оставалась низкоквалифицированной. В послевоенный период сильно чувствовался дефицит инженеров строителей. Все это отражалось на качестве строительства тех лет. Аккуратностью выделяются жилые дома того времени, построенные военнопленными немцами. Но благодаря применению классических технологий и материалов и многократному запасу прочности в проектах того времени эти дома и сейчас привлекательны
Бум на старое жилье прошел, и только для некоторых людей, квартиры в сталинских или более ранних домах не утратили притягательности. Кроме субъективных причин есть и чисто практические аргументы
Бум на старое жилье прошел, и только для некоторых людей, квартиры в сталинских или более ранних домах не утратили притягательности. Кроме субъективных причин есть и чисто практические аргументы
В большинстве случаев сталинские дома хорошо расположены;
Сталинские дома имеют свое лицо и давно обжиты;
Сталинские дома строились по индивидуальным проектам;
Дворы сталинских домов, в основном, довольно просторные и уютные;
Сталинские дома часто оштукатурены, имеют довольно просторные квартиры с довольно высокими потолками и «стоячими» окнами. Послевоенные сталинские дома - облицованные, где и квартиры поменьше, и потолки пониже. Но в любом случае сталинские дома имеют наружные стены в 2,5-3,5 кирпича;
Сталинские дома имеют значительные чердаки и подвалы;
Многие сталинские дома имеет каркасную схему перекрытий с несущими наружными стенами и стальными ригелями до 12м, что позволяет выполнять значительную перепланировку интерьеров квартир;
Сталинские дома газифицированы;
Кроме достоинств, квартиры в сталинских и более ранних домах имеют и серьезные недостатки, которые нужно знать прежде, чем затевать ремонт, реконструкцию или перепланировку в своей сталинской квартире:
Отсутствие своевременных текущих и капитальных ремонтов в течение десятилетий постепенно разрушает фасады старых домов. Отделка фасадов перестает защищать наружные стены от влаги и кирпичная кладка начинает вымерзать и расслаиваться. Тоже самое касается и большинства крыш и кровель. При проведении капитального ремонта в сталинской квартире часто приходится ремонтировать кирпичную кладку наружных стен. Перед началом ремонта стен дореволюционных домов нужно найти старый кирпич. Ремонт кладки нужно выполнять самодельными сложными растворами;
Сталинские дома, как и дома, более ранней постройки возводились по существовавшим в то время технологиям, из материалов того времени, людьми, жившими в то время. За время эксплуатации эти дома, их части или инженерные системы подвергались изменениям в соответствии с технологиями и материалами времен ремонтов. При ремонте старых квартир иногда случается столкнуться с непонятными нам конструктивным элементом, узлом, соединением. В таких ситуациях нужно помнить главный принцип ремонтника: «Улучшая не испорть»;
Особое место занимают перекрытия старых домов. Как сталинские, так и более ранние дома строились различными организациями и часто были на балансе различных ведомств. В сталинских и более старых домах можно встретить и чисто деревянные перекрытия, и сборные железобетонные перекрытия по стальным балкам, и монолитные железобетонные перекрытия по стальным балкам, и даже сводчатые перекрытия. Деревянное перекрытие в старой квартире, уже на стадии проектирования и согласования будущей перепланировки или реконструкции квартиры, Вас вежливо попросят заменить на монолитное перекрытие. Ресурс металла стальных ригелей еще значителен. Ресурс сборных и сборно – монолитных железобетонных перекрытий запределен по сравнению с ресурсом стальных ригелей. Эти перекрытия нельзя перегружать. Стальные ригели, воспринимая чрезмерную нагрузку, начинают прогибаться. Реальных данных по остаточной прочности компонентов, узлов опирания и сопряжений нет;
Потолки полностью или частично придется закрывать или декорировать, благо, что потолки довольно высокие и свободно позволяют собирать 2-5 уровневые ажурные фальшпотолки или просто натяжные потолки;
Высокие стоячие оконные проемы позволяют выполнить полностью стильный интерьер и обустроить классические оконные порталы в сталинской квартире. Во многих старых кирпичных домах оконные проемы готовились по упрощенной, даже для тех лет, технологии. В кирпичную кладку, под оконный блок, иногда и по бокам, закладывался черновой антисептированный брус, к чему затем крепился оконный блок. Наружная четверть оконного проема довольно часто выполнялись штукатуркой. При выполнении капитального ремонта или замене окон в сталинской и более старой квартире советуем убрать ненужный брус и врезать или «пристегнуть» нормальные четверти оконного проема. В старых домах с толстыми стенами рекомендуем ставить только деревянные оконные блоки с раздельными переплетами и тройным остеклением. В этом случае на оконных откосах осенью и весной точно не будет конденсата;
Сантехнические коммуникации зачастую уже выработали по два ресурса. Где – то их меняли, где – то нет. Одно можно сказать точно, что в ходе ремонта сталинской квартиры все внутриквартирные коммуникации подлежат замене. Необходимо знать, что в процессе эксплуатации старых домов выполнялись капитальные ремонты по замене стояков ГВС – ХВС, системы отопления. В своей квартире Вы можете найти на кухне, в туалете или ванной старые недействующие стояки, а действующие могут быть в коридоре или у соседа за стенкой. Если стояки не менялись, вполне возможно, что придется менять стояк и у 2-3 соседей сверху и снизу, пока не найдется кусок трубы стояка, куда можно привариться;
Электротехнические низковольтные и слаботочные сети и автоматика квартиры в старом доме нуждается в полной замене. При проведении комплексного ремонта необходимо иметь в виду, что до 70-80гг электропроводка освещения квартиры прокладывалась в подготовках под полы или фальшполах квартиры верхнего этажа. Если при демонтаже конструкций фальшполов, Вы находите электропровода, лежащие на плитах и балках, знайте, что это электропроводка освещения нижней квартиры и возможно действующая. Ее лучше переложить современным кабелем в ПНД гофре или трубах;
Проектом закладывались и выполнялись вентканалы под локальные вытяжки от газовой плиты, газовой колонки. Иногда закладывались вытяжные вентканалы из отдельных комнат, но из – за плохого монтажа вентиляционных боровов на чердаке, эта вентиляция была хаотичной и часто заделывалась жильцами. Общеобменная вентиляция сталинских и более ранних домов чаще всего решалась за счет естественной циркуляции воздуха через щели и притворы окон, дверей. Кроме этого, в некоторых старых домах, вокруг окон, встречаются по 2-3 отдушины. Это классические циркуляционные отдушины, которые часто в процессе эксплуатации заделывались жильцами со стороны квартиры и заштукатуривались неграмотными фасадчиками снаружи. Их лучше открыть и установить туда регулируемые клапана инфильтрационной вентиляции;
Газификация домов, кроме несомненных достоинств имеет и недостатки. Чтобы удалять продукты горения и сохранить отделку необходимо установить купольную очаговую вытяжку с диам воздуховода 125 - 150мм. О втором недостатке газификации больше знают кухонные мебельщики;
Любой капитальный ремонт, реконструкция или перепланировка материалоемкое мероприятие. Комплексный капитальный ремонт, реконструкция или перепланировка старых квартир потребует материалов на 20 -40 %% больше, чем серийное жилье. Зачастую это материалы, имеющие особые добавки и характеристики, причем более дорогие. Чаще всего, ремонт сталинских квартир должен включать более дорогие, чем серийном жилье, ремонтно – строительные технологии. В сталинских и более ранних домах вертикальный транспорт представлен 1 - 3 пассажирскими лифтами. Кроме того, что они маленькие и маломощные, нужно знать, что они сильно боятся пыли и песка, поэтому каждое использование такого лифта должно заканчиваться прочисткой пазов пола кабины и пылесосом;
Начиная даже неглубокий текущий или смешанный ремонт сталинской квартиры, необходимы моральная и финансовая готовность к тому, что текущий ремонт может легко перерасти в комплексный капитальный ремонт квартиры и даже в ее реконструкцию. Перед началом ремонта и регулярно, в течение первого месяца работ, старые квартиры необходимо дезинфицировать;
Стоимость проведения качественных ремонта или перепланировки квартир в сталинских домах или домах более ранней постройки, учитывая вышеизложенные факторы, получается значительно дороже подобных ремонтов и перепланировок квартир в новостройках или домах 80-90гг;
Если прочитанное не поколебало Вашей уверенности в необходимости и возможности проведения комплексного капитального ремонта, реконструкции или перепланировки сталинской или еще более старой квартиры, компания «Мультиремонт» к Вашим услугам
