подготовка перепланировки и перепланировка квартир в Москве, разрешенная перепланировка квартир, запрещенная перепланировка, ответственность за незаконные перепланировки.
25.10.11 Правительство Москвы утвердило новый порядок переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и немногоквартирных домах. Все документы доступны на соответствующих сайтах
Ниже приводим, наиболее интересные, по нашим меркам, но часто требующие дополнительных знаний, документы:
какое - то время постановление и приложения будут обсуждаться. Возможно что - то конкретизируются, что - изменится, что - то упростится или вовсе уберется. Изменится регламент согласования перепланировки. Более предметными и ясными будут отдельные позиции уже имеющихся нормативов. Расширится полнота разрешенных видов перепланировки и переустройства. Стоимость выполнения работ, в связи усложнением регламента проектирования и проведения работ по перепланировке и обустройству вновь помещений и квартир должна увеличиться. Планируется вступление этого постановление в силу в конце января 2012г
Сейчас можно сказать, что каталог перепланировок квартир типового жилья это большой шаг вперед...
Ниже приведены действующие нормативы и регламенты.
Чтобы прекратить этот беспредел Правительством Москвы и МЖИ принимался ряд постановлений и дополнений, жестко регламентирующих условия разрешения и правила выполнения перепланировки, что должно было снизить количество и поднять качество перепланировки в основном квартир. После принятия Жилищного Кодекса положение с перепланировкой, переустройством и комплексным капитальным обустройством уывпимп и помещений в Москве стало понемногу исправляться. В настоящее время существующие планировки, конфигурации инженерных систем, оборудования квартир и помещений фиксируются в планах БТИ и технических паспортах помещений. В планы БТИ входят стены, проемы, перегородки, окна, санитарно - техническое оборудование всех типов, кухонные плиты и инженерные стояки. Любое изменение планов БТИ необходимо согласовывать.
Постановление Правительства г. Москвы от 8 февраля 2005г. № 73-ПП (в ред. Постановления от 15.11.2005г. № 883-ПП).
конструктивная перепланировка квартир в жилых домах типовых панельных серий, построенных по проектам ГУП МНИИТЭП с 2007г имеет серьезные ограничения. В письме руководства МНИИТЭП сообщается, что в серийных панелях начиная с 2007г года изменяется схема армирования. Во избежание прогрессирующего обрушения, проектирование перепланировки с устройством проемов возможно только автором проекта ООПП ГУП МНИИТЭП
Ниже, для Вашего удобства и первого ознакомления, приведены самые необходимые на наш взгляд положения о современной перепланировке квартир и помещений
Точные формулировки необходимо брать в первоисточниках
Не все изменения в планировке помещений или квартир нужно согласовывать. Об этом сказано в Постановлении Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы»
разборка встроенной мебели типа шкафов. Важно, чтобы шкафы не создавали отдельных помещений, подходящих под технический учет;
косметический ремонт. В него также входит замена наружных столярных элементов, без изменения рисунка и цвета столярных элементов;
простая замена инженерного оборудования схожим инженерным оборудованием с равноценными характеристиками;
Что нужно согласовывать?
Список запрещенных видов перепланировки и элементов перепланировки помещений намного больше списка разрешенных:
перепланировка и переустройство, вызывающие ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживающих граждан;
установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление в смежных помещениях;
перенос радиаторов отопления в лоджии, балконы, веранды;
устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления;
увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту, (расчет по несущей способности, по деформации) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещения дополнительного оборудования в помещениях квартир ;
перепланировка и переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
перепланировка с демонтажем несущих конструкций и несущих опор, стен и балок;
устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах – пилонах, стенах – диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (в многоквартирных домах типовых серий);
устройство штроб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий);
перепланировка, связанная с демонтажем или сокращением вентиляционных шахт многоэтажных домов ;
увеличение площади кухни, сан. узла, ванной за счет жилого помещения и наоборот. То есть увеличивать площадь жилого помещения за счет ванны и т.д. также нельзя;
полноценный перенос кухни на жилую площадь;
перепланировка жилого помещения, объединяющая кухню с газовой плитой и жилое помещение;
установка подогреваемых полов или специальных устройств на балконах и лоджиях;
перепланировка квартир, где будет прямой выход из помещения с унитазом в жилое помещение;
перепланировки квартир в строениях, в аварийных домах, домах, готовящихся к сносу в ближайшие три года. Исключение составляют - перепланировки квартир, которые приводят к повышению безопасности проживания в данном здании;
перепланировка квартир, переустройство квартир и помещений без информирования совершеннолетних жильцов квартир и согласия самого владельца квартиры;
перепланировки и переустройство помещений, которые ухудшает работу противопожарных устройств;
перепланировка и переустройство, которое изменяют в худшую сторону прочность и внешний вид фасадов;
перепланировка квартир и помещений, которые предварительно не были внесены в паспорт домовладения. Речь также и о смежных помещениях;
перепланировки помещений, находящихся под контролем Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. Чтобы проводить перепланировки в таких помещениях нужно получить официальное разрешение начальника Штаба;
перепланировка и переустройство квартир и помещений, в которые входит замуровывание разводки и газовых стояков, подводок в стены;
перепланировка и переустройство квартир и помещений, в которые включены размещение санузла над кухней или жилыми помещениями соседей;
ликвидация, уменьшение источников естественного освещения или перекрытие отопительного оборудования;
запрещается нарушение любых строительных, технических, санитарно-гигиенических и других официальных нормативов и требований;
перепланировка, переустройство квартир и помещений, прочие мероприятия, которые приведут к любому ухудшению эксплуатации жилого помещения;
перепланировка квартир, после которой образуется комната со следующими минимальными размерами: площадь – 9 кв. м, ширина – 2,25 м;
перепланировка квартир, изменяющая площадь подсобной площади в минус жилой площади;
перепланировка квартир с целью изменения внешнего облика балконов и лоджий вразрез с архитектурным стилем всего жилого здания;
согласование перепланировки по эскизу или согласование так называемой упрощенной неконструктивной перепланировки квартир и помещений;
согласование перепланировки и переустройства, комплексного капитального обустройства квартир по проекту. Этот вид согласования предназначается для разрешения и выполнения технически и технологически сложных работ конструктивной перепланировки, конструктивного переустройства квартир и помещений, комплексного капитального обустройства квартир и помещений в многоэтажных жилых домах, офисных и торговых центрах;
К согласованию перепланировки квартир и других жилых помещений по эскизу относятся:
простое перемещение сантехнических приборов;
разборка ненесущих перегородок внутри жилого помещения;
устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);;
частичное или полное заделывание дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
устройство перегородок без увеличения нагрузки на перекрытия;
изменение месторасположения нагревательных приборов, включая газовые приборы без создания дополнительных сетей. Как и было написано выше, исключение составляют радиаторы на лоджиях и балконах;
Для того чтобы оформить согласование перепланировки по эскизу, нужно также получить ряд документов:
документы БТИ (технический паспорт, форма 1а);
правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, договор купли-продажи и др.);
техническое заключение по требованию Мосжилинспекции ТЗК
официальное разрешение на перепланировку квартир может выдать только
МОСЖИЛИНСПЕКЦИЯ.
К согласованию перепланировки по проекту относятся все виды перепланировки квартир и других жилых помещений, которые изменяют какие-то несущие конструкции, или фасад зданий.
Перепланировка квартир по проекту и список работ, включенных в перепланировки по проекту:
перенос лестниц внутри жилого помещения;
перенос перегородок, который приведет к увеличению нагрузки на несущие стены;
мероприятия по изменению конструкции и последующих характеристик пола, которые приведут к изменению нагрузки на несущие конструкции;
перенос проемов в перекрытиях. Как правило, такие изменения нужно при объединении двух квартир, находящихся друг над другом;
перенос и изменение проемов в несущих стенах;
перенос и изменение проемов в межквартирных перегородках;
перенос ванных, кухонь и туалетов. Речь, естественно, идет не только о сантехническом оборудовании;
замена газовых кухонных плит на электрические кухонные плиты;
перенос стояков и подводок газоснабжения;
устройство проемов и демонтаж перегородок, ограждающих газифицированные помещения;
работы связанные с устройством полов или изменению конструкций полов;
создание застекленных, закрытых лоджий и балконов;
изменение, перенос (то есть создание новых и заделывание старых) входов и входов - тамбуров, а также изменение формы тамбуров;
перенос балконов и лоджий;
перепланировка, включающая изменение лестницы;
изменение, создание, демонтаж оконных и дверных проемов во внешних стенах и крышах. Причем изменения не должны объединять внутренние жилые помещения с лоджиями и балконами;
монтаж кондиционеров, антенн и других элементов;
объединение двух и более квартир в одну;
монтаж тамбуров, витрин или иных сооружений, сопоставимых с текущими размерами здания, площадью до 30 м2, включая случаи, когда сооружения используют дополнительный участок земли;
монтаж, демонтаж или замена всевозможного оборудования, которое приведет к увеличению энергопотребления или водопотребления. Сюда относят и случаи с проведением новых подводящих сетей;
перепланировки по проекту потребует от Вас более обширный ряд документов, гораздо больше времени и сил. Поэтому серьезные перепланировки квартир и жилых помещений в Москве – это очень тяжелая задача.
Посмотрите на список необходимых документов и оцените сложность:
новая справка БТИ (обязательно не старше одного года);
техническое заключение (ТЗК) о возможности проведения соответствующей перепланировки квартиры;
проект перепланировки квартиры, который подготовлен компанией, имеющей официальную лицензию на проектирование;
положительное заключение ТУ ТО Роспотребнадзора (СЭС), которое разрешает перепланировку квартиры;
положительное заключение авторов проекта дома или уполномоченной архитектурной организации о возможности перепланировки данной квартиры;
положительное заключение ГУ МЧС России (пожарная служба), которое разрешает перепланировку квартиры;
согласование с балансодержателем помещения (ДЭЗ или ТСО);
удостоверенная копия финансово-лицевого счета;
договор на осуществление полноценного технического надзора за строительными работами с организацией, имеющей соответствующую лицензию;
нотариально заверенная копия свидетельства о собственности на жилое помещение, квартиру;
согласие владельцев соседних помещений или действительный страховой полис, страхующий от рисков причинения вреда примыкающим соседним помещениям;
Примечание: данный список необходимых документов не является окончательным и время от времени пополняется. В отдельных случаях от Вас могут потребовать дополнительные документы и официальные бумаг
штраф от Жилищной Инспекции за несанкционированные перепланировки – от 9000 рублей за квартиру и до 100000 рублей за офис с последующим срочным (2 - 3 месяцев) получением разрешения на перепланировку в МосЖилинспекции;
штраф от Жилищной Инспекции за несанкционированные перепланировки – от 9000 рублей за квартиру и до 100000 рублей за офис и возвращение помещению первоначального состояния до перепланировки за Ваш счет;
штраф от Жилищной Инспекции за несанкционированные перепланировки – от 9000 рублей за квартиру и до 100000 рублей за офис и продажа квартиры с торгов;
Очевидно, что любая незаконная перепланировка помещений и квартир может привести к более - менее тяжелым последствиям. Штраф придется платить в любом случае. Все равно придется пройти всю цепочку согласований сделанной перепланировки, чтобы вернуть помещение в первоначальное состояние. Возможно расставание с дорогостоящей собственностью.
Сложная перепланировка квартиры потребует тщательной подготовки, включающей дизайн проект, возможно, специальные проекты, рабочий архитектурный проект, возможно рабочий электропроект, рабочий проект отопления и вентиляции. В ходе перепланировки квартиры, наверняка будут переложены низковольтные и слаботочные электросети квартиры, изменены или дополнены системы вентиляции, кондиционирования, водоснабжения в квартире. Перепланировка квартир всегда совсем непростое, тяжелое, грязное занятие, требующее значительных знаний и опыта. Самые простые, но тяжелые перепланировки проводят в серийных квартирах. Простота перепланировки типовой квартиры заключается в том, что типовые дома состоят из типовых деталей, собранных по типовым схемам и вариантов изменения и упрощения этих деталей и их конструктивных узлов практически нет. То есть возможность в процессе перепланировки или ремонта встретить неординарное техническое решение невелика. Перепланировка сталинских квартир кардинально отличается от перепланировки типовых квартир, как и сами дома. Аналитика и советы по перепланировке сталинских и более старых квартир подробно изложена на странице по этой ссылке. Перепланировка современных квартир повышенной комфортности так – же серьезно отличается от перепланировки типовых квартир. Подробно об особенностях перепланировки в современных квартирах повышенной комфортности можно прочитать на странице нашего сайта по этой ссылке. Перепланировка квартир свободной планировки по сути является комплексным капитальным обустройством квартир. В этих квартирах новостройках, в связи с отсутствием перегородок нет и физической планировки, поэтому, казалось –бы, не может быть и перепланировки этих квартир. Подрядчик строит жилые многоэтажные дома по разработанным и согласованным проектам, где кухня располагается над кухней, комнаты над комнатами, санузлы над санузлами. Таковы законы многоэтажного жилого домостроения. Дома с квартирами «свободной планировки» построены по такому –же проекту, в целях экономии перегородки, в лучшем случае, вынесены «в натуру» высотой 0,5м. В худшем случае вообще квартира в виде пустой коробки из наружных и внутренних межквартирных стен. Нужно выяснять конфигурацию проектных перегородок, координаты границ «мокрых» помещений и оценивать степень пригодности получившихся комнат и помещений под Ваши нужды. Если существующая бумажная планировка не устраивает, возникает необходимость в перепланировке. Учитывая отсутствие работы по демонтажу перегородок и вывозу мусора, стоимость перепланировки пустой квартиры будет ниже. Но если добавить стоимость возведения всех перегородок, полный комплекс штукатурно – малярных работ, устройство вновь всего «полового пирога» и т.п. стоимость комплексного капитального обустройства квартиры свободной планировки должна быть серьезно выше, чем перепланировка обычной квартиры, пусть даже новостройки, но с перегородками и черновыми строительными отделками
