как московским подрядчиком был проведен комплексный капитальный ремонт и реконструкция малоэтажного исторического здания на центральной площади исторического центра города Кинешма
Здание построено особняком в середине 19 века. Площадь застройки около 300м2. Площадь этажа 240м2. Высота и первого и воторого этажа равна 3,4м. Выоота существующего подвала 1,8м. Подъем существующего уровня пола 1 этажа над уровнем отмостки в зоне входной двери 270мм. Здание изначально было построено 2 этажным с угловым эркером на 2 этаже. В плане здание имеет вид трапеции с одним острым углом порядка 75 град и тупым углом порядка 105 град. Здание тупым углом выходит на старую площадь города. На втором этаже этого тупого угла находится квадратный в плане угловой эркер. Конструктивно здание с несущими наружными и внутренними стенами. Внутренние взаимноперпендикулярные капитальные стены делят трапецию плана здания на 4 примерно одинаковые части. Последующих пристроек или перестроек за время эксплуатации не было. Здание строилось, как жилое, но в процессе эксплуатации неоднократно меняло функциональность полностью или частично. Более 50 последних лет это было административное здание. Здание расположено в историческом центре города на довольно крутом косогоре. Грунты песок - супесь. За время эксплуатации было проведено 3-4 капитальных ремонта и серьезных перепланировки.
Сводный проект на комплексный капитальный ремонт здания, кроме объемного АС проекта, включал отдельный проект системы отопления здания, проект побудительных приточно - вытяжных систем вентиляции здания, проект кондиционирования отдельных помещений здания, проект системы противопожарной вентиляции и дымоудаления, проект внутренних ВК здания, проект систем газового пожаротушения, проект наружных сетей ВК, проект внутренних сетей ЭО здания, проект наружных сетей электроснабжения здания, проект альтернативного энергоснабжения здания, проект слаботочных систем СКД, СКС, проект автоматики систем дымоудаления и управления противопожарными клапанами, проект автоматики системы пожаротушения, телефонии, телевидения, проект электрооборудования и автоматики системы обогрева кровли и водосточной системы кровли. Насыщение здания различными инженерными системами было очень велико. Насколько хорошо продумано проектирование и увязаны между собой трассировки коммуникаций различных инженерных систем здания в единый комплексный проект здания покажет комплексный капитальный ремонт и реконструкция этого исторического здания.
Персонал заказчика вывели с половины первого этажа на второй этаж и в несколько оставшихся помещений 1 этажа. Подрядчик получил небольшой фронт работ. Фанерная опалубка и вязка каркасов на две захватки 50-70 м2 перекрытия были сделана быстро. Заказ на бетон разметили на местном ЖБИ с доставкой. В оговоренный день и время пришла первая машина с бетоном марки В-35, в соответствии с договоренностью вторая и все. На ЖБИ сломался цементопровод. 2 дня меняли эту трубу. Нужный нам бетон довезли на третий день. Тем не менее, после снятия опалубки открылся фронт работ для вентиляционных, сантехнических, электромонтажных работ, а следом и отделочных работ. Подвал был готов к переезду персонал учреждения в начале июня. Более 60 человек с оргтехникой, архивом и документацией в подвале со свободной площадью около 180 м2. Дополнительно были смонтированы временные 1 приточная вентустановка и 2 вытяжных вентустановки. Отделы с 1 этажа и часть 2 этажа переехали в подвал, а второй этаж, ссылаясь на свои технологии работ, архивы не освобождали. Никто из руководства не захотел переезжать в душный тесный подвал, но никто не смог их и заставить переехать в подвал раньше августа. 2 месяца подрядчик сократил персонал и занимался ерундой.
Тем временем реконструкция и комплексный капитальный ремонт набирал обороты. В конце сентября, после окончания демонтажных работ, подрядчик приступил к кирпичной кладке внутренних несущих стен. Проект опять пришлось корректировать. В ходе кирпичной кладки внутренних стен выкладывались и отделывались вентканалы, раскрывались дверные проемы, оставлялись гнезда под опирание прогонов перекрытия. Оказалось, что 8 стальных балок перекрытия 1 этажа будут опираться в наружную стену над окнами или в зоне сводчатых перемычек окон. Проект опять пришлось менять. Над 2 оконными и дверными проемами наружной стены пришлось врезать стальные перемычки и усиливать проемы обоймами. На втором этаже была такая же история с балками перекрытия 2 этажа. Кроме этого выяснилось, что проект не сбил монтажный план балок перекрытия и вентиляционных каналов кирпичных стен. Проектанты внесли в проект решение об огибании 3 каналами монтажных гнезд балок перекрытия.
Параллельно кирпичной кладке стен проводился монтаж стальных балок перекрытия длиной до 11,5м. В Кинешме и ее округе с техникой вопрос обстоял довольно напряженно. У подрядчика были заключены договора на аренду техники с 2 производственными структурами города. Но весь капитальный ремонт и реконструкция прошла с 2-3 дневными простоями из - за отсутствия необходимой техники. Кстати, если - бы подрядчик не привез из Москвы два электрических бетонолома и два электрических тяжелых отбойных молотка, разборка кирпичных стен проводилась в два раза дольше. В Кинешме и округе было 2 компрессора, из них один с полностью сработанным ресурсом работал 2 дня в неделю, а второй опломбировал технадзор. Монтаж балок перекрытия выполнялся захватками по четверти площади здания. Стропальшики уже привыкли управлять краном и монтаж балок проходил штатно. Подготовка опалубки и вязка арматурных каркасов также проходила захватками там, где выполнен монтаж балок. Поставка бетона на перекрытие 1 этажа осталась за Кинешемским ЖБК. В день они могли дать не больше 8м3 бетона В -35. Поэтому, чтобы не было стыков в теле монолита, продолжали лить перекрытия по захваткам. Каждая захватка ожидала свой бетон по 2 - 3 дня, но в Кинешме и округе реальных альтернатив не было. Проект предусматривал, что комплексный капитальный ремонт и реконструкция здания будет выполняться на местных материалах с использованием местной техники. Смета на капитальный ремонт основывалась на проектные данные и заложила использование местных материалов и техники. Но из опыта ни комплексный капитальный ремонт, ни реконструкция здания не могут идти быстро так, как на комплексный капитальный ремонт здания невозможно выполнить малоизменяемый проект. Проект на комплексный ремонт здания основывается на результатах изысканий. Обследование строительных производится выборочно на характерных конструкциях в местах характерных дефектов, которые видны сквозь отделочные слои или на отделке. Делать полное частое обследование здания очень долго и дорого. Как показывает и эта реконструкция и комплексный ремонт зданий и сооружений сильно детализированный проект не нужен так как в зачастую он не отражает состояние реальных конструкций и их возможностей. Более оптимальна реконструкция или комплексный капитальный ремонт здания, когда недорогой проект содержит принципиальные решения, монтажные планы, схемы и несколько конструктивных узлов. Основные средства от удешевления проекта должны быть направлены на непредвиденные затраты сметы, которые достигают 20-25% реальной сметы и авторский надзор. Тогда капитальный ремонт и реконструкция здания пойдут быстрее так, как средства в сам капитальный ремонт а не в толстый, но все равно непродуманный, проект капитального ремонта здания.
После укладки бетона в перекрытие 2 этажа приступили к дефектовке кирпичной кладки карниза. Кирпичная кладка на северной дворовой стороне здания была перемочена, выморожена и полностью нуждалась в перекладке. Кроме этого столбы ограждения на крыше и кровле также нуждались в полной замене. Вызвали проектантов и технадзор заказчика. Технадзор заказчика приехал, а у проектантов закончились выделенные на авторский надзор средства. Технадзор записал в журнал работ согласие с перекладкой стены и столбов и уехал разбираться с авторским надзором. Пока делалась кладка, был заказан пиломатериал на конструкции крыши. Достать сортовой пиломатериал в ассортименте после 2000г маловероятно, а проект заложил такие диковины, как брус 250х50. Проект опять переделали под местный сортамент древесины и убрали сортность древесины. Пиломатериал подвозили из предместий Кинешмы в срок и хорошего качества. Сборка стропильной системы, несмотря на размеры не вызвала сложностей у звена местных плотников. Звено работало слаженно и качественно: не выполняли лишнего и не забывали необходимого. После сборки стропильной системы началась обрешетка с прозорами. Защитные тенты стали переносить на обрешетку новой крыши. На этажах москвичи ставили свои оконные блоки. Каменщики выкладывали перегородки на 2 этаже. Бригада сантехников начинала монтаж системы отопления здания. Первый этаж начинали штукатурить цементной штукатуркой. Подогревали помещения дизельными тепловыми пушками. Эти агрегаты не для российской солярки! Численность рабочих звеньев достигла 36 чел. Капитальный ремонт и реконструкция здания перестала зависеть от внешних причин и набирала обороты. Проект продолжал понемногу тормозить.
Новогодний праздник отмечали 3 дня. 4 января появилось половина рабочих и начало года было очень вялое. 5 января вышло гораздо больше и работа пошла веселее. 8 января вышли все, кроме 3 человек. Началась обычная размеренная работа. Выполнялась и штукатурка стен, и штукатурка откосов, началась цементная стяжка пола, завезли вентиляционные короба и приступили к монтажу вентиляционных систем, электромонтажные работы выполнялись одним звеном, но с грамотным бригадиром. Завершены работы по монтажу кровли из металлочерепицы. Водосточные желоба повесили, а водосточные трубы не вешали. Теперь подрядчик меньше зависел от проекта. 15 января привезли свое оборудование и материалы субподрядчики на монтаж системы газового пожаротушения. Приехали выполнять монтаж систем СКС, СКД, пожароохранной, служебной, специальной сигнализации, а также на пропитку деревянных стропильной системы и конструкций крыши антисептиками и антипиренами. С 3 декады января капитальный ремонт и реконструкция здания вошла в этап проведения отделочных работ. Все рабочие звенья были переведены на аккордно - премиальную систему оплаты. За ИТР оставался контроль и стыковка трассировок инженерных систем, контроль соблюдения технологий различных отделочных работ, контроль качества приходящих материалов, контроль качества выполнения отделочных работ, ведение журналов исполнительной документации, актов, подготовка пакета сдаточной исполнительной документации. Контроль проектной сметной документации также занимал время. В середине февраля технадзор заказчика стал выяснять чем отличается высококачественная отделка от улучшенной. Дело в том, что комплексный капитальный ремонт и реконструкция здания выявили дополнительных работ более 12% от стоимости сметы. Дополнительные работы необходимо признавать или отклонять, а сметную стоимость на такие работы, как комплексный капитальный ремонт и реконструкция здания более чем на 6% превышать нельзя. Почему на 6% и почему нельзя? Но в ответ на наши дополнительные работы технадзор заказчика решил провести ревизию сметы. Сметчик подрядчика и сметчик заказчика принялись проверять локальные сметы. Оба сметчика владели только общестроительными технологиями и нашли невыполненных объемов на 0,8% от стоимости сметы. Всплыл вопрос о высококачественной окраске стен. Открыли сборник ФЕР и стали смотреть наполнение сметных цен. В расценках были заложены технологии отделки 50-х годов. 370 гр шпатлевки на м2 и 2-х слойная наклейка бумаги под обои. После этого открытия технадзор остыл но ненадолго. В феврале подрядчик вышел на улицу с устройством подпорной стенки и наружными коммуникациями так как освободились строители и сантехники. Проект выдал неправильное решение с вертикальными отметками планировки, опять проект изменяли. Через неделю опять вызвали проектантов и опять проект меняли. Подпорную стенку и лестницу отливали из бетона. Как проектантов не напрягали скрыть водосток, проект не изменили. Комплексный ремонт и реконструкция предусматривала ремонт дворового гаража, склада и строительство нового забора во дворе. Проект нужно было опять менять, но на проектантов стало жалко смотреть. Вообще то благодаря простоям, у инженеров было время для продумывания предстоящих технологий, конструкций и производственных ситуаций и принятия решений. Поэтому большинство исправлений проекта ремонта здания проходило по вариантам подрядчика. Плохо только, что технадзор заказчика и авторский надзор находились в областном центре за 110 км от объекта. Ремонтно - строительные работы во дворе здания не представляют организационного или технического интереса. Внутри здания к концу февраля выстроилась нормальная технологическая цепочка: монтаж вентиляционных воздуховодов и сантехнических систем, электромонтажные работы, штукатурно - малярные работы и плиточная облицовка стен. Сдерживали в основном отделочники и немного вентиляционники.
К середине марта отделка первого и частично второго этажа была сделана. Проект и карта отделки предусматривала облицовку потолков подвесным плитным потолком и подвесным реечным потолком. После рабочего тестирования систем автоматики вентиляции дымоудаления, систем приточной и вытяжной вентиляции подвесные потолки были смонтированы. Теперь персоналу заказчика не терпелось въехать в новые служебные помещения. Капитальный ремонт и реконструкция подходили к завершению, но еще оставалась перепланировка помещений и улучшенная отделка помещений подвала, отделка фасада по технологии и материалами Сенарджи, отделка подпорной стенки и вертикальная планировка.
В конце марта выставили модульные фасадные леса и приступили к очистке фасада от отделочных слоев. Фасад на уровне 1 и 2 этажей был вполне нормальный для своего возраста, а вот кирпич на цоколе здания и выморозился и вымок так, что его нужно перекладывать. Возникли дополнительные работы, проект пришлось менять. В середине апреля начались подготовительные слои Сенарджи и утепление северного фасада. В конце апреля приехал представитель Министерства Культуры и попросил проект, на основании которого проводился капитальный ремонт и реконструкция этого исторического здания. Приехали проектировщики и их заставили подписать акт о том что их проект на комплексный капитальный ремонт не прошел соответствующую экспертизу в МинКультуры а реконструкция проведена с серьезными нарушениями. По описи стойка пушечного литья типичный прием архитектуры середины 18 века и проект должен содержать ремарки и ведомости, чтобы реконструкция не испортила эту стойку и еще 28 предметов и конструкций, которые уже не восстановить. Впоследствии оказалось что проект, поданный на согласования назывался, как "проект на комплексный капитальный ремонт исторического здания" без слова реконструкция и был согласован не так. Ни фасадные работы, ни отделочные работы подрядчик уже не останавливал.
После первомайских праздников персонал заказчика полностью освободил подвал, чтобы капитальный ремонт и реконструкция здания продолжились в помещениях подвала. В подвале должна пройти частичная перепланировка помещений, демонтаж временного вентиляционного оборудования и временных вентиляционных воздуховодов, улучшенная отделка помещений и полный комплекс электромонтажных работ. Демонтажные работы выполнены быстро. Монтаж вентиляционных воздухопроводов, электромонтаж в ПВХ коробах и улучшенная отделка на 180 м2 были выполнены за 1,5 месяца. Перепланировка помещений подвала выполнялась кирпичными перегородками. Штукатурка кирпичных перегородок выполнялась раствором приготовленным в построечных условиях. Улучшенная отделка помещений включала оклейку стен цветными структурными обоями. Также улучшенная отделка помещений подвала включала окраску стен отдельных технических и служебных помещений. Отделка потолков подвала в основном была с устройством плитного подвесного потолка. Отделка полов включала облицовку керамогранитом коридоров, санузлов, технических помещений и укладку линолеума в полы служебных помещений. Довольно стандартная отделка для подобных вспомогательных, служебных и технических помещений. На улице выполнялись работы по вертикальной планировке прилегающей территории. Казалось - бы все замеченные ошибки уже были внесены в проект, но на этот раз ГАИ взяли проект и заявили, лестница подиума подпорной стенки не согласована с ними. Проектировщики надолго запомнили, как проходил комплексный капитальный ремонт и реконструкция исторического здания в Кинешме. Проект пришлось пересогласовывать так, как в ГАИ был проект без лестницы с подиума. Облицовка цоколя здания подпорной стенки керамогранитом, которую включал комплексный капитальный ремонт и реконструкция здания были выполнены. Вертикальная планировка и укладка асфальта были выполнены в июле. В начале августа рабочая комиссия приняла в эксплуатацию весь комплекс, работ, который включали в себя комплексный ремонт и реконструкция данного исторического здания, но записали отдельные недостатки, которые были устранены в течении 2 недель. В конце августа 2007г комплексный ремонт и реконструкция исторического здания были завершены и оставшийся персонал подрядчика сдал пропуска.
Подсчет объемов дополнительных работ, корректировка выполненных объемов сметы продолжались весь сентябрь. Экономика данной реконструкции основана на ФЕРах и в большинстве не отражала реальных используемых современных технологий и затрат. Условия договора были довольно жесткие. Так поправочные коэффициенты на стесненность были убраны договорными условиями. Запрещалось использование ГЕСН. Так объем дополнительных работ разместился на 108 страницах А-4 а объектная сводная смета, которой изначально оценивались комплексный капитальный ремонт и реконструкция исторического здания, была на 164 страницах. Стоимость дополнительных работ после всех сверок сметы составила 19,6% сметной стоимости. Оплата дополнительных работ началась в конце сентября. От проекта неизменными остались лишь обложки...
После укладки бетона в перекрытие 2 этажа приступили к дефектовке кирпичной кладки карниза. Кирпичная кладка на северной дворовой стороне здания была перемочена, выморожена и полностью нуждалась в перекладке. Кроме этого столбы ограждения на крыше и кровле также нуждались в полной замене. Вызвали проектантов и технадзор заказчика. Технадзор заказчика приехал, а у проектантов закончились выделенные на авторский надзор средства. Технадзор записал в журнал работ согласие с перекладкой стены и столбов и уехал разбираться с авторским надзором. Пока делалась кладка, был заказан пиломатериал на конструкции крыши. Достать сортовой пиломатериал в ассортименте после 2000г маловероятно, а проект заложил такие диковины, как брус 250х50. Проект опять переделали под местный сортамент древесины и убрали сортность древесины. Пиломатериал подвозили из предместий Кинешмы в срок и хорошего качества. Сборка стропильной системы, несмотря на размеры не вызвала сложностей у звена местных плотников. Звено работало слаженно и качественно: не выполняли лишнего и не забывали необходимого.
В связи с удаленностью от Москвы участку были переданы права автономного хозрасчетного. Предвидя отсутствие нормальной спецтехники, были закуплены эл лебедка, электрические отбойные молотки и бетоноломы. Кирпич изначально завозился из Иванова. Металлочерепица из Москвы. Материалы для электромонтажа, вентиляции, сантехники на 90% также из Иванова. Половина отделочных материалов была также завозная. Любой ремонт и реконструкция выполняются в довольно опасных и тяжелых условиях труда. Комплексный капитальный ремонт и реконструкция исторического здания не были исключением. Персонал участка состоял в основном из кинешемцев.